“我们项目方后续会根据政府的安排和规划进行退地处理，该争取的也会尽量争取。”

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涉及此次清算范围的某项目开发商相关负责人告诉《每日经济新闻》记者。

日前，澄江市对外公示《抚仙湖国土空间保护和科学利用专项规划（2021-2035）》（下称《专项规划》）。根据规划，抚仙湖环湖文旅开发将主要集中在湖北岸和湖东岸的湖滨度假风貌区，西岸的渔村文化风貌区，以及南岸路居镇的田园风貌区等4个片区。而此前已列入规划但并不在4个片区的文旅项目，如今面临的将是或“缩水”、或“被取消”。

这份规划的时限至少到2035年，这也意味着热闹多年的抚仙湖环湖文旅开发已开始“关门”，未来10年内区域将很难新增文旅项目，而随着生态红线的划定，部分项目还将面临大幅度缩减的问题。

该退地的退地，该争取的争取

这场历时近两年的规划调整终于有了结果。

日前，澄江市对外公示《专项规划》，抚仙湖环湖文旅开发将主要集中在湖北岸和湖东岸的湖滨度假风貌区，西岸的渔村文化风貌区，以及南岸路居镇的田园风貌区等4个片区。

其中，规划面积最大的是抚仙湖北岸的湖滨度假生态区，区域内聚集了包括仙湖圣水、抚仙湖国际旅游度假区、广龙小镇、樱花山谷、寒武纪小镇等多个文旅项目，根据规划区域建筑高度要求控制在36米以内；而仙湖岛项目和复星集团的立昌旅游小镇则在渔村文化风貌区，建筑高度要求不超过24米；位于抚仙湖南岸路居镇的路居田园风貌区，主要项目为星空小镇。

事实上，这也是2021年抚仙湖启动建设项目长久熔断机制以来，澄江市首次公布抚仙湖流域国土空间保护和利用的专项规划。

2021年6月，抚仙湖启动环湖开发长久熔断机制，并暂停了包括广龙旅游小镇、湖畔圣水、抚仙湖国际峰会中心、樱花谷、太阳山国际生态旅游悠闲度假社区、抚仙湖国际健康旅游谷、抚仙湖华夏和谐文化园矣马谷度假区、抚仙湖星空国际旅游度假社区、仙湖岛、九龙晟景、立昌小镇、抚仙湖国际艺术小镇等16个环湖项目的审批。

暂停内容则包括：暂停在建工程施工作业工作；暂停质量安全监督、施工许可、验收、竣工验收备案工作；暂停商品房预售许可证审批、预售资金审批工作；暂停商品房预售、限售、《商品房买卖合同》网签备案、二手房交易、《二手房买卖合同》网签备案工作；暂停人防方案审批、人防工程竣工验收及备案工作；暂停消防工程审查、验收及备案工作。

如今，随着《专项规划》的公布，这16个暂停项目的命运也已明确。

据《每日经济新闻》记者获得的一份署名“澄江市人民政府办公室”发布的《抚仙湖沿岸项目土地回收清算方案》文件显示，澄江市已于日前启动对部分项目的土地回收清算。

根据这份方案，清算范围特指已取得土地中涉及需要将已供土地进行核减的项目，经排查后，主要涉及抚仙湖广龙旅游小镇、抚仙湖国际老年康体养生度假中心（樱花谷）、太阳山国际生态旅游悠闲度假社区、抚仙湖国际健康旅游谷、抚仙湖华夏和谐文化园矣马谷度假区、抚仙湖国际艺术小镇、星空小镇、寒武纪乐园、九龙晟景、立昌小镇等10个项目，预计收回已供土地面积约8059亩。

“目前我们是已收到政府相关文件，后续应该会根据公告，每个项目开发企业与政府就土地回收清算问题进行沟通、协商。”涉及此次清算范围的某项目开发商相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，但当前政府方尚未有最终的明确决策，“我们项目方后续会根据政府的安排和规划进行退地处理，该争取的也会尽量争取。”

而针对已建成交付的项目情况，该负责人透露，“据我初步了解，已建好、交付部分或将继续保留，未开发部分将进行退地处理，但截至目前还没有最终完全确定。”

红线项目何时退？未知

需要注意的是，在上述10个涉及土地回收清算的项目中，有3个涉及托管区的项目，抚仙湖华夏和谐文化园矣马谷度假区、星空小镇、九龙晟景需由项目方、江川区人民政府、澄江市人民政府共同签订后续相关协议。

公开资料显示，九龙晟景位于云南江川抚仙湖西岸九龙湾，建筑面积为69.993万平方米，占地面积100万平方米，系2005年7月当地政府通过招商引资，引入云南林大福房地产开发有限公司开发，主要业态为公寓和别墅。

2007年项目公开宣传“楼盘距湖岸只有100米”，95%的房间都可以看到湖水景色。2012年，项目均价已达13500元/平方米，而彼时昆明整体均价尚不足万元。

由于部分建筑位于抚仙湖一级保护区内，此前该项目已被玉溪市江川区、澄江市人民政府多次责令停工、整改，先后3次拆除了部分建筑，拆除总面积为5649平方米。2021年5月，中央第八生态环境保护督察组对九龙晟景项目整改工作明确要求坚决整改到位。

在被督察后，2021年7月，玉溪市先后将九龙晟景项目中的九龙国际会议中心酒店、A栋公寓、B栋公寓共3栋建筑，总建筑面积约14.4万平方米，进行整体拆除并复绿。而项目原购房户则可根据购买时的价格，按比例置换寒武纪小镇翡翠湾二期房屋。

另一个位于抚仙湖东岸的抚仙湖华夏和谐文化园矣马谷度假区，原规划占地490亩，是一个高尔夫别墅项目，一度还被评为云南省30个重点文化产业项目之一，此前曾因违规开发已停工多年。

根据澄江市最新公布的抚仙湖生态红线范围和土地规划，上述项目几乎均位于红线范围内。而按规定，红线内不得开发，因此包括星空小镇在内的已建成项目，在最新公布的抚仙湖土地利用规划中，被标注为“条件成熟后退出用地”。但至于何谓“条件成熟”，何时退出并未说明。

据《每日经济新闻》此前报道，2014年4月，抚仙湖开展大整改工作，相关部门对一级保护区内的重大项目实行重点监查，一TOP10房企在抚仙湖的项目曾耗时6年进行停工整改。

景鉴智库创始人周鸣岐告诉记者，按照相关规范进行合理开发，文旅综合性开发和旅游地产可以做到生态平衡。因为文旅开发跟生态保护并不一定是矛盾对立的，不管是从国际还是国内知名项目来看，不少项目即便进行了商业开发也没有破坏生态，反而与景观相融合后更美观。“一刀切”进行拆建，不仅可能造成二次污染，还会对政府、开发企业、业主等多方资金和资产造成损失，就算有赔付，赔付标准与资产的当前实际价值，也很可能会有较大偏离。

“因此，政府需要持续性加强监管职能，严格按章办事，特别是一些招商引资项目，更需要在前期做好各项合规论证，避免后期涉及环保问题时出现停工、拆除等情况，这对城市营商环境的营造以及后续城市招商引资都会造成极大的负面影响。”

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