4月25日下午，中交地产（SZ000736，股价12.88元，市值89.57亿元）举行2022年度线上业绩说明会，董事兼总裁汪剑平、独立董事刘洪跃、董秘田玉利、财务总监刘兵出席。

不出意料，2022年度尤其严重的增收不增利、被问询的35亿元定增，以及作为一家央企的拿地规划和对行业的预判，成为投资者和市场的关注重点。

但客观说，这场业绩说明会成色略显不足，关于市场质疑的业绩是否不足预期、近期股价大跌、计提大额减值准备的依据等问题，中交地产管理层并没有作出明确回复。

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重点布局一线与强二线城市

年报显示，2022年中交地产实现营业收入384.67亿元，较上年同期增长164.52%；利润总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%；归属于上市公司股东净利润0.34亿元，较上年同期减少85.60%。

来源：企业年报

对于利润下降，田玉利解释称，2022年随着项目交付结转面积的增加，公司营业收入有明显增加，但随着前期较早拿地并开发的高毛利项目逐步结转完毕，近年拿地成本不断提高以及销售端限价等各类因素影响，房地产行业毛利率总体呈现下降趋势，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间出现一定程度的收窄。另一方面，并表范围内项目公司持股情况不同的项目盈利情况存在一定差异，归母净利润亦受到影响，导致2022年归属于母公司所有者的净利润较少。

记者梳理年报发现，2022年中交地产的土地成本达187.22亿元，占营业成本比重达56.22%，而2021年这一比例为43.87%，2020年为33.56%。

汪剑平表示，中交地产在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域，重点布局北京、天津、重庆、杭州、厦门、广州、深圳等一线城市与强二线城市。

2022年中交地产各区域营收情况 来源：企业年报

在回答《每日经济新闻》记者以投资者身份提出的拿地策略问题时，田玉利表示，公司新项目的拓展聚焦高能级区域与城市，优选市场基本面表现较好、投资风险小的城市和板块，资源配置向投资质量效益好的城市及团队倾斜；优选人口规模大、人口聚集能力强、GDP总量和增量排名靠前的区域和城市，进一步向核心城市、核心区域聚焦；2023年投资方向仍主要以资金投入产出效率高的市场化商品房项目为主，适度布局城市更新项目，择机选择政策性住房项目，谨慎获取持有型物业类项目；进一步提升市场研判能力，提升合作、收并购谈判能力，提升资源嫁接能力，充分规避投资风险，精益求精，进一步提高投资质量。

债权融资导致资产负债率偏高

截至2022年底，中交地产的负债总额是1182.66亿元，资产负债率为86.13%；账上货币资金104.82亿元，与上年同期相比有所下滑，其中受限资金18亿元，然而一年内到期的非流动负债为175.87亿元。

不过刘兵表示，公司近年来主营业务发展规模较快，积极开拓融资渠道，为公司主营业务发展的可持续发展提供资金保障。房地产行业政策自2022年下半年以来有所松动，公司融资渠道进一步畅通，总体融资成本有所下降。公司目前资金链平稳，无到期未偿还债务，融资风险在可控范围内。

来源：企业年报

中交地产此前在年报中曾坦言，公司的发展规模和效益与行业领先企业相比尚有不小的差距，资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏观调控等客观因素影响，也反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够，产品溢价能力还不足。

从管理层在业绩会上的表态不难看出，中交地产对于本次定增寄予厚望。

今年2月23日晚间，中交地产公告称，拟向包括控股股东中交房地产集团（以下简称地产集团）在内的不超过35名（含35名）符合中国证监会规定条件的特定对象发行股票，募集资金总额预计不超过35亿元，主要投向长沙、郑州、武汉等地的“保交楼、保民生”住宅项目。

此次定增募资将全部用于长沙凤鸣东方（8亿元）、郑州翠语紫宸（0.6亿元）、武汉中交澄园（6亿元）、惠州紫薇春晓（6.5亿元）、天津春映海河（3.4亿元）等5个“保交楼、保民生”住宅项目，以及补充流动资金（10.5亿元）。

根据田玉利的说法，这5个项目均为中交地产并表范围内子公司项目，均为最符合“保交楼、保民生”的房地产项目，筛选过程中以合规性为先，均为盈利项目。

汪剑平也表示，本次定增，一是能够充实公司资金实力，补充权益资本，优化公司资本结构，提高公司发展潜力；二是本次募集的资金将用于政策支持的“保交楼、保民生”相关房地产项目，有利于支持公司可持续发展，夯实长期增长基础，维护行业稳定。

对于负债过高的问题，汪剑平也拿出了定增这一“撒手锏”：“公司目前总股本与同行业上市房企相比偏低，近年来主营业务发展规模较快，债权融资在促进公司业务规模增长的同时，也导致公司资产负债率指标偏高。我司目前正在积极推进向特定对象发行股票事宜，如能够顺行发行，将扩大公司净资产规模，改善公司资产结构。”

管理层还表示，公司目前开发的楼盘目标客户以刚性需求人群为主，受到政府限购政策影响相对较小。

对于行业发展，田玉利认为，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在拉动投资、促进消费、保持国民经济持续增长中发挥了重要作用。在政策端适时发力的基础上，房地产行业发展前景依然可期。

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