6月7日，证监会接收了工银瑞信基金申请注册河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金的材料，这也是工银瑞信基金上报的首只公募REITs产品。

值得关注的是，今年以来，公募REITs市场下行明显，截至6月8日，28只REITs（中金光谷REIT暂未上市）年内收益率暂无取得正收益案例，但从估值收益率来看，交建、高速类REITs排位居前，像平安广河REIT、华夏交建REIT等目前估值收益率都在10%以上。

(相关资料图)

随着首批公募REITs扩募完成，业界也在关注未来公募REITs市场的发展，而估值提升的效率将是影响其权益投资属性的重要因素。

新申报REIT底层资产或为高速公路

自2021年5月首批公募REITs上市后，国内公募REITs的底层资产类型备受关注，虽然多属于基础设施建设项目，但总体而言，交建、高速类项目仍是大头，近日，又有基金公司上报了此类REITs申请。

工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金便是一例，作为工银瑞信基金旗下的首只公募REITs产品，证监会在6月7日公布了其已接收相关材料的通知。从字面来看，河北高速集团高速公路或是底层资产。

作为底层资产“借基上市”的创新工具，公募REITs是投资人未来将通过持有REITs基金份额来间接实现持股资产，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。目前，像华夏中国交建REIT、华夏越秀高速REIT、平安广州广河REIT等底层资产均与高速公募相关。

与上市公司股票不同，公募REITs基金不仅具备权益投资属性，而且具备强制分红属性，但就前者来看，时下公募REITs的投资收益并不理想。Wind统计显示，截至6月8日收盘，现有28只公募REITs年内收益率暂无正数。

整体来看，以中证REITs指数为例，截至6月7日，Wind统计显示，近一年的年化收益水平在-20.27%，同期沪深300为-9.47%。另一方面，目前公募REITs单基涨跌与二级市场对应板块及股票相关性渐在提高。

来自德邦证券的研报显示，截至上周末，近20日能源设施REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.42、0.32、0.14、-0.02、0.3和0.24。

近250日中，红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT和华夏越秀高速公路REIT与对应股票相关性系数分别为0.09、0.08和0.08，说明具有相对较强的相关性。

目前交建、高速REITs估值收益率最高

具有较强的相关性，亦从年初至今的A股表现中不难发现，作为国企央企估值重塑进程中的重要一环，对标基础设施建设的老基建指数今年已有3.60%收益率，国泰基建ETF年内也有16.65%收益，可见在整体估值的提振效率方面，公募REITs方面还有待进一步提高。

不过，从估值收益率的角度来看，目前交建、高速类REITs最高。简单来说，估值收益率就是指投资回报率，是指投资者购买REITs的价格与该REITs所能带来的现金流量比计算得出的收益率，衡量投资价值，判断升值潜力。

Wind统计显示，截至6月8日收盘，28只公募REITs当中，估值收益率最高的为平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT，二者已超过10%，分别录得11.27%、10.54%。整体统计看来，估值收益率均值在6.15%左右，最小的为华安张江REIT的3.13%。

此外，交建、高速类REITs也是交投较为活跃的领域，6月8日当天，像华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT等成交额均在2000万以上，排名靠前。不过，估值提升的效率将是影响其权益投资属性的重要因素，随着公募REITs扩募的推进，未来此类标的的估值成长性愈发重要。

但值得注意的是，目前机构对于公募REITs的配置更多倾向于固收资产属性，其股性价值仍十分有限。有分析指出，目前公募REITs依然面临着流通盘较小的问题，流动性有待进一步提高，这也影响着底层资产未来二级市场的估值表现。

究其原因，有公募界人士此前在同记者交流时提到，公募REITs虽然是底层资产借道上市的工具，但其固收性质依然较强，尤其是对未来一段时期的收益及分红水平都有预期，因此机构投资者更多是将其作为固收类资产进行配置，而非股票类资产。

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