8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《调整优化差别化住房信贷政策的通知》）和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《降低存量房贷利率的通知》）。

《调整优化差别化住房信贷政策的通知》指出，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。另外，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

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图片来源：央行网站

在《降低存量房贷利率的通知》中，两部门要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策非常重大，是历史上罕见的具有极大创新的政策。严跃进预计，9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同，相关购房者要注意此次政策，科学筹划，积极降低每月的还贷额。

首套、二套住房首付款比例不低于20%和30%

在《调整优化差别化住房信贷政策的通知》中，两部门指出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

另外，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

严跃进认为，“此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例，即两成和三成。这也就为后续各地降低首付比例确定了方向。其中，首付比例为20%的规定相对而言很多地方已经执行，但是确实有很多城市过去对于二套房的首付比例规定为40%。那么，此次明确了该首付比例，实际上是有助于各地出台政策具有更好的依据，当然客观上也要求各地主动把首付比例降低最低。”

他进一步指出，此次政策对于刚需和改善型购房需求都有积极的帮助。过去我们看到，降低首付比较强调首套房或刚需。而从这个政策看，二套房也有降低首付的操作。所以当前此类政策，充分说明对于合理住房消费需求提振的导向。

《每日经济新闻》记者注意到，《调整优化差别化住房信贷政策的通知》将二套房贷利率的下限从过去加60个基点变为加20个基点。严跃进认为：“这对于二套房方面的政策确实非常给力。换句话说，即便有部分购房者可能不能享受‘认房不认贷’政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会。”

降低存量房贷利率

在《降低存量房贷利率的通知》中，两部门指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

《每日经济新闻》记者注意到，这并非存量房贷利率的首次下调，2009年一些银行曾将存量房贷优惠利率水平从8.5折调整为7折。

严跃进表示，此次政策明确了降低存量房贷的两种途径。一是借款人向金融机构提出申请，重新发放贷款。这笔新的贷款利率需要自主协商，最低可以为目前城市最低房贷利率。二是借款人向银行提出申请，可以直接更改目前还月供的房贷利率，利率最低可以为目前城市最低房贷利率。

严跃进称，从此次央行的政策可以看出，其非常清楚地给出了降房贷利率的时间和操作模式，即以2023年8月31日之前的各类存量贷款为改革对象，同时购房者等可以在9月25日开始申请这项工作。该政策是针对全国所有银行金融机构发的，所以对于各类城市都是适用的，即全国各类存量房贷都有下调的空间。

专家：银行在利息方面的损失，或将通过下调存款利率的方式弥补

近期多家银行相继释放关于下调存量房贷利率的信号，因此也引发了市场对于银行利息亏损的担忧。

多家银行也对此作出回应，建设银行首席财务官生柳荣表示，存量房贷利率下调确实会对后续的银行净息差产生一定影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，现在测算还是有一定的难度，净息差肯定会有一定的下行压力。

农业银行副行长林立表示，近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，这有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还款的压力。在有关政策方案明确之后，该行将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造等调整方面的工作，积极做好组织实施。

华夏银行行长关文杰表示，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，该行也将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展，履行好社会责任。

东方金诚首席宏观分析师王青指出，本次存量房贷利率下调覆盖首套房贷，符合预期。由于首套房贷是整体存量房贷的主要部分，因此政策力度同样很大。按照通知规定，我们估计平均利率降幅会在50到60个基点上下。对于银行在利息方面的损失，将主要通过下调存款利率的方式部分弥补。

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